“我们打算9月初推盘，但价格可能比之前有所上调。”北京大兴区某知名项目负责人向中国证券报记者表示。近期，京城不少项目表达了在9月推盘的意愿，但大多计划上调价格。这种策略可能影响今年“金九银十”的成交。

    根据亚豪机构的统计，预计9月北京有26个项目开盘入市，其中只有10个纯新盘，另有16个老项目后期，供应量为近几年同期低位。据了解，在其他一线城市9、10月份的供应量比8月有所回升，但同样难言高位。对于广大二三线城市来说，由于市场供应压力较大，未来的新增供应量同样会受到影响。

    业内人士认为，近几年，受楼市调控政策的影响，传统淡旺季节奏已被打乱，“金九银十”的销售量均不是全年最高。尽管市场需求正择机释放，但今年的“金九银十”仍有可能成色不足。

    改善盘供应抬头，预售证疑现松绑

    随着传统销售旺季到来，北京多个项目计划在9月推出新盘。根据亚豪机构的统计，9月北京将有26个项目开盘入市，其中只有10个纯新盘。尽管有不少项目尚未公布开盘计划，但即便算上潜在的开盘项目，北京市场供应量仍为近几年来的同期低位。

    亚豪机构副总经理高姗分析认为，这主要受制于房企土地储备不足。其中，2011年-2012年间土地出让稀缺带来的存货不足使得大量房企对市场供应“有心无力”。

    中国证券报记者在位于北京市房山区的“蓝爵公馆”项目处获悉，该项目计划在9月初开盘。由于属于大户型，项目价格拟定在22000元/平方米左右，在该区域中处于高位。

    同样，位于北京大兴区的“鸿坤林语墅”项目，也计划在下月推新盘。尽管最终价格尚未确定，但市场人士预期，作为一个高端住宅项目，该项目价格仍可能创下区域新高。

    房山和大兴是北京新盘最为集中的区域，也是“金九银十”市场供应的重点区域。业内人士分析认为，从上述两个项目的信息不难看出未来市场的供应形势，即改善型项目占比增加，且项目均价有所提升。

    针对这种情况，“蓝爵公馆”项目的开发商、雄越集团董事长耿建光向中国证券报记者表示，在今年年初的市场交易热潮中，以首次置业为主的刚性需求进行了透支释放。此后，改善型需求的占比逐渐增加，并成为北京市场的大趋势。

    耿建光预期，今年“金九银十”期间，北京新开盘项目价格将有明显的上涨。他表示，截至8月末，大部分企业完成了全年销售计划的七、八成，在销售压力不大的情况下，企业自然存在提价的动力。

    值得注意的是，伴随着销售旺季的到来，曾持续多时的“限价令”已有松动迹象。北京亦庄某商品房项目负责人向中国证券报记者表示，该项目计划9月推盘，早在本月中旬，项目便就预售价格问题与主管部门达成一致。他表示，政府部门在审批价格的时候，不再完全比照同区域的其他项目，还将项目的类型、土地成本纳入考虑中，这就使得一些价格稍高的项目也能获得预售证。

    据了解，基于与北京类似的原因，其他一线城市的市场供应形势，同样也处于历史同期的低位。广大二三线城市，由于供应压力较大，“金九银十”更多以推出老项目后期为主，新增供应量难言高位。但尽管如此，与7、8月份相比，市场供应仍然有明显提升。

    房价存上涨预期，房贷或掣肘成交

    与供应端略显低迷相比，需求方则有着大量释放的动力。尤其对于饱受高温困扰的南方城市来说，气候适宜是购房行为的有利因素之一。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，当前市场的需求庞大，可能选择在“金九银十”期间集中释放。

    北京的姜女士便是购房大军中的一员。今年上半年，她一共在三个心仪的项目上排了号，但由于抢房者众多，最终一无所获。计划结婚的姜女士决定，一定要在9、10月份买到房子，为此她甚至抬高了自己的心理价位。

    张大伟表示，虽然各地房价仍在上涨，但相比年初的涨幅已经有所收窄，购房者认为购房时机已到，从不断出现的“日光盘”不难看出，市场需求正在寻找出口释放。与此同时，近期连续出现的“高价地”进一步推高了房价上涨预期，也将促使需求加速入市。

    另一个重要因素在于政策。业内人士普遍认为，三中全会之后，楼市政策可能更趋向于市朝调控手段的运用。由于担心行政手段退出可能造成房价上涨，因此在这一时间节点之前，市场需求仍有可能持续释放。

    多数房地产企业对“金九银十”期间的销售信心十足。融创中国董事长孙宏斌向中国证券报记者表示，从未担心过完不成全年销售任务的问题。今年上半年，融创仅完成全年销售指标的52%。未来4个月，该公司拟在5个城市新推8个项目，其中9、10月份将是推盘的重点时段。

    但值得注意的是，市场的最终销售情况可能受制于房价。多数业内人士认为，项目的高定价可能会影响一部分需求的释放，从而使“金九银十”期间的成交量受到影响。

    此外，信贷政策的变化也可能左右市场走势。某国有银行相关部门负责人表示，出于控制风险的考虑，近期多家银行取消了首套房贷款的85折利率，拟回归基准利率，部分银行的二套房贷利率也有所上浮，这无疑会增加购房成本。

    今年以来，银行的放贷速度始终较慢，而在“钱荒”之后，信贷未明显放松，近期反而有收紧之势。多数分析人士认为，这种变化很可能影响到个人按揭贷款的发放，进而对房地产市场的成交带来影响。

    季节性特征削弱，政策市色彩强化

    针对供需两端的不同形势，多数业内人士认为，今年的“金九银十”，市场成交量可能继续处于往年同期的低位，“金九银十”或再次面临成色不足的情况。张大伟表示，今年9、10月份的市场成交量将明显高于7、8月，但肯定低于2、3月份的成交量。

    虽然市场一直对“金九银十”寄予厚望，但梳理历史数据不难看出，近几年来，9月和10月均不是全年成交量最大的月份。事实上，由于有着“十一”假期的因素，10月的成交量往往处于一年中的低位。相比之下，年末和年初往往是全年成交量的高点。

    北京亦庄某房地产项目负责人向中国证券报记者表示，所谓“金九银十”，更多是相对于成交量低迷的6、7、8月而言。公司往往会有针对性的做出营销方案，但对于9、10月份对全年业绩的贡献，并不抱有太高的预期。

    他表示，与很多其他行业一样，房地产业也有“淡季”和“旺季”一说。但由于房地产市场更多受政策影响，因此这种淡旺季的划分与季节因素关系不大，更多取决于政策出台的节奏和力度。

    据了解，近几年与房地产调控有关的重大政策，多集中在年初出台。例如，2011年的“新国八条”和今年的“国五条”；重庆、上海的房产税试点，同样在年初推出。业内人士表示，从政策出台前的市场预热，一直到政策最终落地前的一两个月间，被称为是政策的窗口期，全年的成交高点，往往集中在这期间。这也不难理解，近几年的市场交易高峰，为何多集中在岁末和年初，而非传统的“金九银十”。

    受访的多位业内人士表示，作为对市场走势影响最大的因素，楼市调控政策的出台已经影响了正常的季节信号，市场呈现出明显的“政策市”特征。这也使得供需双方对政策变化的研究，要多于对产品和价格的分析。

    多数房地产开发企业表示，在政策信号的影响下，房地产项目销售的好坏更多取决于开盘时机，而非项目的设计、质量和性价比等硬性因素。这不仅不利于房地产业的公平竞争，而且不利于房地产市场的长远健康发展。房地产政策应尽快回归市场机制，减少行政手段的干预。

    三季度房企业绩或延续高增长

    中报披露接近尾声，房地产行业“形势大好”，多数房企中报业绩靓丽。业内人士认为，在楼市持续回暖和房地产企业融资环境改善的预期下，上市房企三季度业绩或延续较快增长态势。

    Wind数据显示，目前约有19家房企在中报中预测了前三季度的业绩情况。其中，有13家预增，占比为68.4%。

    世荣兆业预计前三季度公司净利润约4.3亿元-4.5亿元，增长4600%-4800%，位列榜首。公司表示，业绩可能增长48倍主要是由于公司转让参股公司股权所获得的投资收益及报告期结转的商品房收入比上年同期增加。

    该公司中报显示，上半年公司实现营业收入3.44亿元，较上年同期增长131.52%；归属于上市公司股东的净利润为4.12亿元，同比增长2027.89%。公司表示，投资收益占本期净利润的95%，比上年同期大幅增加，其主要原因为：报告期公司转让了所持参股公司珠海市世荣房产开发有限公司40%股权，转让的目的主要在于盘活现有资产，为公司发展提供有力的资金支持。公司上半年结合宏观政策环境以及行业走势，注重公司项目营销能力的提升，抓遇开拓珠海区域以外市场，扩大公司品牌影响力。在行业趋势不变的情况下，公司三季度的销售收入预计会出现较大幅度增长。

    此外，南国置业预计前三季度净利润约1.57亿元-1.8亿元，同比增长1200%-1400%；宜华地产预计前三季度净利润约1180万元，同比增长376.83%；滨江集团预计前三季度净利润约11.08亿元-12.9亿元，同比增长200%-250%。

    在全国房地产市场呈现普遍回暖的背景下，不少区域性的中小房企深耕本地市场，取得了明显效果。而万科、保利地产、金地集团和招商地产等龙头房企业绩更是创新高。业内人士预测认为，万科全年销售收入将达到1700亿元以上，而保利地产也将进入千亿房企俱乐部，今年全年的销售额应能达到1200亿至1300亿元。

    房企现金流渐宽松

    随着楼市持续回暖，不断将存货转化为现金流的房企，似乎再次迎来了“不差钱”的美好时光。上海易居房地产研究院最新发布的报告显示，2013年上半年，房企资金状况自2010年以来，首次步入宽松区间。

    今年上半年，万科累计实现销售金额836.7亿元，同比增长33.79%。保利地产上半年累计销售金额636.4亿元，同比增长27%，累计销售金额已完成全年目标53%。招商地产1-6月共实现签约销售金额199.66亿元，同比增长23.77%。金地集团半年报显示，上半年公司实现销售金额197.2亿元，较上年同期增长46.5%。其他区域性房企，特别是一二线城市的房企，也大多实现了销售回款节节高升。

    销售势头良好使多数房企手上的现金变得宽裕起来，特别是龙头房企表现得更为明显。保利地产半年报显示，其上半年货币资金为351.5亿元，同比增长39.6%；招商地产上半年货币资金为234.5亿元，同比增长30.7%；金科股份上半年货币资金为109.4亿元，同比增长36.4%。

    销售有“底气”的同时，房企融资额也大幅增长。中原地产的数据显示，上半年十大标杆房企国内外融资额超过459.6亿元，同比增长75.6%，已经超过了2012年的总和。近期房地产企业股权再融资放开，也被业内解读为房企融资环境转暖。

    在多重利好因素的刺激下，房企负债率也有了改善。从重点房企的资产负债率看，受2013年上半年市场去化良好、销售回款增加的影响，大型房企的债务水平有所下降。

    报道转载自：中国证券报

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